[Modelo] Regulamento de Consórcio

REGULAMENTO DE CONSÓRCIO

REGULAMENTO PARA A FORMAÇÃO DE GRUPOS DE CONSÓRCIOS

QUE TENHAM POR OBJETIVO A AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS RESIDENCIAIS

CERTIFICADO DE AUTORIZAÇÃO BACEN Nº  EXPEDIDO EM //

A empresa , com sede na Av.  nº. , CGC/MF sob o nº. , doravante denominada ADMINISTRADORA, estabelece o presente Regulamento, aprovado pelo Banco Central do Brasil, registrado, na forma da lei, no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de  – , º Ofício – Microfilme sob nº.  de // e que dispõe sobre as normas que regerão a constituição e o funcionamento dos grupos de consórcios organizados pela Sociedade, na forma do Título II, Capítulo II, Seção II, do Decreto nº. 70.951, de 09 de agosto de 1972, e atos administrativos suplementares.

I – DA PROPOSTA DE ADESÃO

Art. 1º – A Proposta de Adesão é o instrumento pelo qual o proponente, doravante denominado CONSORCIADO, formaliza o seu ingresso no grupo de consórcio e passará a titular dos direitos e obrigações estabelecidos neste Regulamento.

• 1º – A Proposta de Adesão, assinada pelas partes, passa a fazer parte integrante deste Regulamento, como se nele transcrita fosse.
• 2º – Será exigido do CONSORCIADO, por ocasião da adesão ao grupo, comprovação de situação financeira compatível com sua participação no plano, sem prejuízo da apresentação dos documentos exigidos pela Administradora quando da contemplação.

II – DO OBJETIVO DO CONSÓRCIO

Art. 2º – O objetivo do consórcio é a arrecadação de uma contribuição mensal em dinheiro necessária à formação de um Fundo Comum destinado a proporcionar a aquisição ou construção, para cada Consorciado, de um imóvel residencial, cujo valor será determinado de acordo com o artigo 9º, parágrafo 1º deste Regulamento.

III – DA CONSTITUIÇÃO DOS GRUPOS

Art. 3º – Grupo é o conjunto de participantes, sem personalidade jurídica, em número determinado, reunidos pela Administradora para aquisição de bens, durante prazo previamente estipulado e modalidades contratuais específicas.

• 1º – O grupo será administrado e representado, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, em caráter irrevogável e irretratável, pela Administradora.
• 2º – O participante de grupo de consórcio de imóveis deve ter residência e domicílio em localidade situada na área em que a Administradora estiver autorizada a operar.

Art. 8º – Cota é a participação de cada Consorciado no grupo, numericamente identificada.

Art. 5º – O grupo considerar-se-á constituído na Data da primeira assembléia geral, marcada pela Administradora após a adesão de no mínimo 75% (setenta e cinco por cento) dos participantes.

• único – Após constituído, cada grupo terá identificação própria e será autônomo em relação aos demais que a Administradora organizar.

Art. 6º – Poderão ser formados grupos de imóveis de preços diferenciados, desde que o valor do imóvel que constituir a categoria de preço de menor valor não seja inferior a 50% (cinqüenta por cento) do preço do imóvel que integrar a categoria em maior valor, na Data da constituição dos grupos.

Art. 7º – O número máximo de participantes, em cada grupo, será equivalente ao dobro de meses fixados para a sua duração.

• 1º – Ocorrendo desistência ou exclusão do Consorciado não contemplados e, não sendo possível à Administradora substituí-los por outros, o grupo continuará funcionando com qualquer número de participantes, sem prejuízo do prazo de duração.
• 2º – Havendo redução do número de participantes do grupo, em razão de desistências ou exclusões de Consorciados não contemplados:

1. a) o rateio do reajuste de saldo de caixa, previsto no parágrafo único do artigo 22, deverá ser realizado entre os Consorciados remanescentes ativos; e
2. b) o número de créditos a serem atribuídos por assembléia será menor do que o previsto, ficando na dependência da arrecadação proporcionada pelos Consorciados remanescentes ativos.

IV – DOS PRAZOS DE DURAÇÃO

Art. 8º – A duração do consórcio, estabelecida na Proposta de Adesão, relativamente a cada grupo de consorciados, será limitada ao máximo de 1XX (cem) meses.

V – DAS CONTRIBUIÇÕES MENSAIS PARA A COMPRA DO IMÓVEL

Art. 9º – Para efeito de aquisição ou construção do imóvel especificado na Proposta de Adesão obrigar-se-á o Consorciado pelo pagamento de uma contribuição em moeda corrente, em tantos meses quantos forem os da duração do consórcio, calculada de acordo com os parágrafos seguintes.

• 1º – O preço do imóvel, para efeito de crédito de contemplação, será o valor atribuído na Proposta de Adesão, que passará a ser corrigido conforme o parágrafo 8º deste artigo.
• 2º – O percentual de contribuição mensal será resultante da divisão de 1XX% (cem por cento) pelo número de meses determinados para a duração do consórcio e incidirá sobre o preço do imóvel vigente no dia da realização das assembléias de contemplação.
• 3º – O valor de contribuição mensal devida pelo Consorciado é determinado pelo preço do imóvel na Data da respectiva assembléia. Esse valor deve corresponder exatamente ao percentual de pagamento estabelecido para cada contribuição, de acordo com o prazo de duração do grupo, acrescido dos encargos previstos neste Regulamento.
• 8º – O preço do imóvel objeto do plano, bem como o crédito do Consorciado contemplado, serão reajustados de acordo com um dos seguintes indicadores econômicos, estabelecidos pela Administradora na Proposta de Adesão:

1. a) Custo Unitário Básico – CUB, do Sindicato da Indústria da Construção – SINDUSCON;
2. b) Índice Nacional de Custo da Construção – INCC (coluna média), da Revista Conjuntura Econômica da Fundação Getúlio Vargas; e
3. c) Índice PINI da Construção de Edificações, da revista Construção da Editora PINI, respeitada sua regionalidade.

• 5º – É vedada a utilização de mais de um indicador para cada grupo de consórcio, bem como a sua substituição durante o prazo de duração no grupo.
• 6º – Quando o índice adotado for extinto ou deixar de ser publicado, a administradora deverá convocar assembléia extraordinária para deliberar sobre a escolha de indicador para substituí-lo.

Art. 10º – O Consorciado pagará suas contribuições, até 5 (cinco) dias de antecedência da Data fixada para a realização das assembléias de contemplação, em estabelecimentos da Administradora, bancos ou à pessoas por ela autorizadas. Os pagamentos à pessoas autorizadas somente serão reconhecidos pela Administradora se forem efetuados com cheques nominativos a seu favor.

• 1º – Na hipótese de perda, extravio ou atraso no recebimento do aviso de cobrança, o Consorciado deverá providenciar o pagamento junto à Administradora, diretamente ou por ordem bancária, a fim de assegurar o seu direito de concorrer à contemplação do mês correspondente e evitar a aplicação de multa, juros moratórios e demais penalidades cabíveis.
• 2º – O pagamento previsto no parágrafo anterior, será feito com base no valor da prestação do mês imediatamente anterior, sem prejuízo de sua complementação na mesma proporção da variação ocorrida no valor do índice econômico até a Data da assembléia seguinte ao seu efetivo pagamento.
• 3º – As contribuições pagas em dia ou antecipadamente serão irreajustáveis após a primeira assembléia seguinte ao pagamento. As contribuições pagas no próprio dia da assembléia também serão irreajustáveis, sem prejuízo no disposto do artigo 17, letra “b” em virtude de pagamento após a Data de vencimento.
• 8º – As contribuições não pagas, vincendas ou em atraso, terão seus valores reajustados na mesma proporção das alterações verificadas no preço do imóvel, até a Data da assembléia seguinte à ocorrência do pagamento, se este não for realizado no próprio dia da assembléia. Aplica-se às contribuições não pagas ou em atraso, o disposto no artigo 17, letra “b”.

Art. 11º – Nos casos de recolhimento de contribuição com valor incorreto, a diferença a menor, convertida em percentual do preço do imóvel, será cobrado junto com a mensalidade seguinte ou seguintes, vedada a acumulação de mais de 6 (seis) diferenças. Se a maior, a diferença, também convertida em percentual do preço do imóvel, será compensada na prestação subseqüente ou com as diferenças recolhidas a menor, se houver.

• único – A falta de cobrança tempestiva das diferenças e rateios previstos neste artigo e no parágrafo único do artigo 22, respectivamente, constitui descumprimento da legislação do sistema de consórcio, sem contudo elidir o débito do Consorciado.

Art. 12º – O Consorciado poderá liquidar, no todo ou em parte, na ordem inversa a contar da última, o saldo devedor das suas contribuições, acrescidas das parcelas acessórias previstas neste Regulamento.

Art. 13º – O Consorciado contemplado, que já tenha recebido o imóvel e pagar o saldo devedor de suas contribuições encerrará sua participação no grupo, com a liberação do imóvel e das garantias na Data:

1. a) do pagamento, se este for realizado no próprio dia da assembléia; e
2. b) da primeira assembléia seguinte ao pagamento, quando este não for efetuado no dia da assembléia, desde que solvidas as eventuais diferenças de contribuições pagas e do reajuste do saldo de caixa, na mesma proporção das alterações verificadas no preço do imóvel até a assembléia seguinte ao pagamento.

• 1º – O saldo devedor compreende as seguintes parcelas: contribuições, diferenças de mensalidades e reajustes de saldos de caixa, os quais são representados por percentuais do preço do imóvel.
• 2º – As diferenças de contribuição são representadas por importâncias recolhidas a menor ou a maior em relação ao valor da prestação calculado com base no preço do imóvel no dia da assembléia. Essas diferenças de contribuições, quando a menor, não se confundem com o reajuste do saldo de caixa.

VI – DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, DO FUNDO DE RESERVA E DE OUTROS ENCARGOS

Art. 18º – As contribuições previstas no título anterior serão acrescidos dos valores da taxa de Administração e do Fundo de Reserva, regulados nos artigos seguintes.

• único – Considera-se a Taxa de Administração como sendo a remuneração paga pelo Consorciado à Administradora pela formação, organização e administração de consórcios, correspondendo a um percentual do preço do imóvel, inserido na contribuição desde o início até a quitação das obrigações do Consorciado.

Art. 15º – A Taxa de Administração cobrada pela administradora não poderá ser superior a 12% (doze por cento) do valor do imóvel objeto do plano.

• 1º – A administradora poderá exigir, no ato da assinatura da Proposta de Adesão, o valor correspondente a 1% (hum por cento) do preço do imóvel, desde que a decisão de exigir de aplique a todos os integrantes de um mesmo grupo.
• 2º – O prazo para constituição do grupo é de 90 (noventa) dias, contados da Data da assinatura da Proposta de Adesão. Se o grupo não for constituído nesse prazo, a Taxa a que se refere o parágrafo anterior será restituída nos 10 (dez) dias subseqüentes, acrescida dos rendimentos provenientes de sua aplicação no mercado aberto. Se constituído o grupo, o valor recebido será compensado na Taxa de Administração, que ficará reduzida em 1% (hum por cento).

Art. 16º – Será cobrada, ainda, do Consorciado uma parcela de 5% (cinco por cento) sobre o valor da contribuição mensal para a constituição de um Fundo de Reserva.

• único – A arrecadação para o Fundo de Reserva será suspensa sempre que o seu saldo atingir o preço de uma unidade de maior valor do imóvel objeto do grupo, devendo a cobrança ser retomada quando o montante disponível for inferior àquele limite.

Art. 17º – Além das taxas e contribuições previstas nos artigos anteriores, poderão ser cobradas dos Consorciados:

1. a) as despesas comprovadamente realizadas com o registro de seus contratos de garantia, inclusive nos contratos de cessão;
2. b) juros de até 1% (hum por cento) ao mês e multa moratória de até 10% (dez por cento) calculados sobre o valor atualizado das contribuições em atraso. Do valor cobrado a título de juros e multa, a Administradora poderá creditar-se das despesas de cobrança efetivamente realizadas, limitadas a 60% (sessenta por cento) daquele valor, lançando a favor do Fundo de Reserva o saldo remanescente;
3. c) as despesas de cobranças judiciais, nos termos da sentença; e
4. d) prêmio de seguro de vida em grupo com capital segurado no valor do imóvel e seguro do imóvel pelo prazo remanescente da dívida.

Art. 18º – O Consorciado contemplado e na posse do imóvel, que atrasar o pagamento da contribuição mensal, além de ficar sujeito aos encargos estabelecidos nas letras “b” e “c” do artigo anterior, terá antecipado o vencimento de todas as suas contribuições, se o atraso for superior a 30 (trinta) dias.

Art. 19º – Fica vedada a cobrança de qualquer taxa ou encargo não previsto no presente Regulamento.

VII – DO REAJUSTE DO SALDO DE CAIXA

Art. 20º – Considera-se saldo de caixa as quantias à disposição de cada grupo, existentes no Fundo Comum e ainda não utilizadas na aquisição do imóvel objeto do consórcio. O saldo de caixa compreende os valores referentes aos imóveis contemplados e pendentes de aquisição e as importâncias não utilizadas na contemplação do mês, os quais passam para a assembléia de distribuição seguinte.

Art. 21º – Denomina-se Fundo Comum do grupo o montante das contribuições pagas pelos Consorciados destinados à compra dos imóveis.

Art. 22º – Toda vez que o preço do imóvel for reajustado, o saldo de caixa que passar de uma para outra assembléia, será reajustado na mesma proporção da alteração verificada, e o valor correspondente convertido em percentual do preço do imóvel.

• único – Ocorrendo aumento no preço do imóvel, o reajuste será coberto, prioritariamente, pelos recursos do Fundo de Reserva e, existindo parte não coberta por esse Fundo, a diferença, convertida em percentual do preço do imóvel, será cobrada juntamente com a contribuição seguinte ou seguintes, mediante rateio entre os Consorciados ativos do grupo, incluídos entre esses os que quitaram o saldo devedor de suas contribuições e ainda não receberam o imóvel, vedada a acumulação de mais de 06 (seis) rateios.

Art. 23º – As importâncias pagas pelo Consorciado a título de reajuste de saldo de caixa deverão ser escriturados destacadamente em sua conta-corrente, e o percentual correspondente não será adicionado ao Fundo Comum do grupo.

VIII – DO DEPÓSITO E USO DOS RECURSOS COLETADOS

Art. 28º – Os recursos recebidos dos participantes de consórcio de imóveis residenciais deverão ser, obrigatoriamente, depositados em conta vinculada específica para cada grupo, em bancos comerciais e caixas econômicas e aplicados, desde a sua disponibilidade, na forma prevista no Decreto-lei nº. 1.290, de 03/12/73.

Art. 25º – Constituem recursos do grupo os valores arrecadados dos Consorciados que não se referirem à Taxa de Administração, Prêmio de Seguro, Despesas de Registro de Contratos e às despesas previstas no artigo 17º, letras “b” e “c”.

Art. 26º – Os rendimentos produzidos pelas aplicações previstas no artigo 28 serão contabilizados na Data das assembléias mensais e incorporadas no Fundo de Reserva de cada grupo, não incidindo sobre esses rendimentos a Taxa de Administração.

Art. 27º – Os recursos do Fundo de Reserva serão utilizados, prioritariamente, na seguinte ordem:

1. a) cobertura do reajuste do saldo de caixa, quando ocorrer aumento do preço do imóvel;
2. b) cobertura de eventual insuficiência de receita por impontualidade de pagamento, para a distribuição de imóveis nas assembléias mensais;
3. c) pagamento do prêmio de seguro de quebra de garantia, de acordo com a taxa estabelecida pelo órgão competente, se adotado pela Administradora;
4. d) aquisição de imóvel na forma prevista no parágrafo único do artigo 36;
5. e) pagamento dos débitos de Consorciados inadimplentes, após esgotados todos os meios de cobrança admitidos em direito; e
6. f) devolução aos Consorciados do saldo existente ao término das operações de grupo, na forma e prazos estabelecidos nos artigos 31º, 53º – parágrafos 2º e 68º.

Art. 28º – Na hipótese de distribuição de mais de 1 (um) imóvel na forma do artigo 36º, parágrafo único, será permitida a apropriação do valor relativo à Taxa de Administração, de acordo com o percentual determinado na Proposta de Adesão.

• único – A apropriação da Taxa de Administração a que se refere este artigo, também será permitida nas transferências do Fundo de Reserva para o Fundo Comum do grupo, previstas nas letras “a” e “b” do artigo 27º, desde que, no caso da letra “b”, as contribuições recebidas dos Consorciados impontuais, inclusive Taxa de Administração, sejam creditadas ao Fundo de Reserva, na proporção dos valores transferidos para o Fundo Comum.

Art. 29º – Na ocorrência de distribuição de imóveis com a utilização dos rendimentos obtidos pela aplicação financeira dos recursos de caixa do grupo, o número de prestações previstas no plano será reduzido proporcionalmente à quantidade de imóveis sorteados.

Art. 30º – O levantamento das importâncias arrecadadas dos Consorciados, que constituem recursos do grupo, bem como dos rendimentos delas resultantes, somente poderá ser feito mediante emissão de cheques, com declaração no verso, da finalidade do pagamento em favor.

1. a) do vendedor do imóvel, e por opção do Consorciado contemplado, formalizada por escrito, para pagamento das custas, taxas e emolumentos cartoriais para a lavratura e registro da escritura de compra e venda com garantia hipotecária, do imposto de transmissão e outras taxas e impostos que forem exigidos pelo Poder Público;
2. b) dos Consorciados, para devolução de saldos, restituição de prestações pagas por desistentes ou excluídos e, ainda, na situação prevista no artigo 89º;
3. c) da empresa com a qual tenha sido contratado seguro de quebra de garantia, para pagamento do prêmio; e
4. d) da Administradora, nas hipóteses previstas nos artigos 17º e 28º.

• único – Nos casos não previstos, o levantamento será feito a critério e por autorização expressa do Banco Central do Brasil, que indicará o beneficiário.

Art. 31º – No prazo máximo de 30 (trinta) dias após o encerramento das operações do grupo e entrega de todos os imóveis, os saldos existentes, inclusive do Fundo de Reserva, serão restituídos aos Consorciados, proporcionalmente às suas contribuições.